¿Qué es la Ley de Arrendamiento Justo?
El 21 de agosto de 2025 se publicó en El Peruano la Ley N.º 32430 – Ley de Arrendamiento Justo, una reforma que modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta (Decreto Legislativo N.º 774). Esta norma introduce un cambio trascendental en la tributación de las rentas de primera categoría por arrendamiento de inmuebles, buscando dar mayor justicia financiera a los arrendadores en el Perú.
Antes y después de la Ley de Arrendamiento Justo
Régimen anterior (hasta 2025)
Las rentas de arrendamiento se tributaban con criterio de devengo, es decir, el propietario debía pagar impuestos por los alquileres pactados, aunque no hubiera recibido el pago efectivo.
Nuevo régimen (desde el 1 de enero de 2026)
Con la Ley de Arrendamiento Justo, el criterio será de percepción:
👉 Solo se pagará Impuesto a la Renta cuando efectivamente se cobre el alquiler.
Esto significa que los propietarios ya no estarán obligados a tributar por rentas impagas.
Beneficios y limitaciones de la Ley de Arrendamiento Justo
Beneficios principales
Alivio financiero para arrendadores: se elimina el riesgo de pagar impuestos por alquileres no cobrados.
Mejor alineación entre ingresos y obligaciones tributarias.
Limitaciones de aplicación
Solo aplica para personas naturales sin negocio.
No alcanza a arrendamientos empresariales ni a vehículos de inversión como FIBRAS o FIRBIs.
Los no domiciliados mantienen el mismo régimen: tributan únicamente por rentas percibidas en Perú.
Impacto para empresas arrendatarias
Las empresas podrán deducir el gasto de arrendamiento sin necesidad de acreditar el pago, lo que genera una asimetría con la regla para arrendadores.
Reglamentación pendiente
La Ley de Arrendamiento Justo dispone que el Poder Ejecutivo deberá adecuar el Reglamento del Impuesto a la Renta en un plazo de 90 días calendario.
Se esperan precisiones sobre:
Procedimientos para acreditar la percepción.
Reportes o declaraciones adicionales para arrendadores.
Posibles obligaciones de inquilinos como agentes de retención.
Reflexión estratégica desde Ecovis Perú
En ECOVIS, entendemos que la Ley de Arrendamiento Justo busca un balance entre arrendadores e inquilinos, alineando la tributación con los flujos reales de ingresos. Sin embargo, la asimetría frente a las deducciones empresariales puede abrir espacio a interpretaciones que deberán ser resueltas por el reglamento.
Nuestra recomendación es que los arrendadores y empresas arrendatarias empiecen desde ahora a:
Revisar sus contratos vigentes.
Planificar sus obligaciones tributarias para el 2026.
Estar atentos a las normas reglamentarias.
Conclusión
La Ley de Arrendamiento Justo (Ley N.º 32430) representa un cambio clave para los arrendadores de inmuebles en el Perú: desde el 2026, solo tributarán cuando efectivamente reciban el pago.
Un alivio financiero que elimina la carga de tributar por rentas no cobradas, aunque con limitaciones en su alcance.
En ECOVIS Perú acompañamos a nuestros clientes a adaptarse a las reformas tributarias con estrategias claras, seguras y personalizadas.
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